Historischer Rückblick der Bewertung von Grundbesitz
Die Anfänge der methodischen Vorgehensweise zur
Bewertung von Immobilien liegen, bezogen auf
Deutschland, in Frankfurt bereits zu Anfang des
15. Jahrhunderts.
Die Hypotheken- und Konkursordnung von Friedrich
Wilhelm I aus dem Jahre 1722 begründet den Anfang
der Schätzungs- und Taxationslehre.
Das Reichs- Hypothekenbankgesetz aus den Jahren
1893 und 1899 gab den preußischen
Hypothekenbanken das Recht Anweisungen zur
Erstellung von Wertermittlungen zu erlassen.
Ein Standardwerk der Bewertungsliteratur ist der
„Leitfaden für die Erstellung des Bauwertes“ von
F. W. Ross aus dem Jahre 1890.
Im Verlauf des 19. und 20. Jahrhunderts stieg die
Bedeutung der Wertermittlung zur Steuererfassung,
insbesondere nach dem im Jahre 1935 eingeführten
Preisstopp.
Nach dem 2. Weltkrieg wurden Liegenschaftswerte
im großen Rahmen beim Wiederaufbau benötigt,
später dann bei der Stadtsanierung und der
Entwicklung neuer Siedlungsräume.
Die Wiedervereinigung führte zu einer Vielzahl von
Bewertungsgutachten im Bereich der neuen
Bundesländer.
Die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung
der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) vom
06.12.1988, zuletzt geändert durch das Bau- und
Raumordnungsgesetz 1998, ist eine Weiterent-
wicklung der Wertermittlungsverordnung aus dem
Jahre 1972 und wurde durch die Rechtsprechung
und die praktischen Anwender in Deutschland
allgemein anerkannt.
Die Wertermittlungsverordnung hat den Zweck, die
Verkehrswertermittlung nach möglichst einheitlichen
Methoden und Verfahrensgrundsätzen sicherzustellen.
Die WertV wurde im Jahre 2010 durch die ImmoWertV
vor dem Hintergrund eines sich verändernden
Grundstücksmarktes im Rahmen der Globalisierung
abgelöst.
Eine neue Betrachtungsweise von Immobilien auch
als kurzfristige Renditeobjekte und Veränderungen
im Sprachgebrauch machten Anpassungen und
Aktualisierungen von Begriffen und Definitionen
erforderlich.
Darüber hinaus hat sich die technische Arbeitsweise
in den letzten 20 Jahren seit Einführung der WertV 88
durch den Einsatz der Datenverarbeitung bei der
statistischen Auswertung und Herleitung
bewertungsrelevanter Daten erheblich gewandelt.
In Bezug auf die Ermittlung von Beleihungswerten
wurde aufgrund des Pfandbriefgesetzes vom
22.05.2005 und der Übertragung von Befugnissen auf
die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht,
im Einvernehmen mit dem Justizministerium und
nach Anhörung der Spitzenverbände der Kreditwirt-
schaft, die Verordnung über die Ermittlung der
Beleihungswerte von Grundstücken (BelWertV) eingeführt.
Der Beleihungswert einer Immobilie wird definiert
als Preis, der erfahrungsgemäß unabhängig von
vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten
Wertschwankungen am maßgeblichen
Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von
spekulativen Elementen während der gesamten
Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung
voraussichtlich erzielt werden kann.
Hierin unterscheidet sich der Beleihungswert vom
Verkehrswert, der eine Momentaufnahme zum
Bewertungsstichtag darstellt.
Der Verkehrswert in der Immobilienbewertung ist
im Baugesetzbuch wie folgt definiert:
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der
in dem Zeitpunkt, auf den sich Ermittlung bezieht im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der
sonstigen Beschaffenheit und der Lage des
Grundstücks, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre.